안녕하세요, 법무법인 어진의 부동산 전문변호사 하동권 변호사입니다. 지난 2회에 걸쳐 주택임대차계약에 대해 살펴봤는데요. 이번 호부터는 상가 임대차계약에 대해 알아보겠습니다.
‘상가건물 임대차보호법’은 최근 몇 년 사이에 임차인의 권리를 크게 보호하는 방향으로 많은 개정이 이뤄졌습니다.
주요 내용은 기존에 5년까지만 인정되던 임차인의 갱신요구권을 10년으로 상향, 임차인의 권리금 회수기회 보호 등입니다. 이번 호에는 우선 상가 임대차계약을 체결할 때와 갱신할 때의 주의사항을 안내해드리겠습니다.
상가 임대차계약의 체결
상가건물 임대차계약도 주택임대차계약과 마찬가지로 임차인이 계약체결 후 사업자등록을 하고 확정일자를 받으면 그다음 날부터 보증금에 대해 우선변제권이 발생합니다.
다만 상가건물의 경우 주택과 달리 보증금이 비교적 낮은 편이고 월세의 비중이 높아 고액의 전세 위주로 체결되는 주택과 달리 보증금 반환 문제보단 다른 쟁점들이 중요하게 다뤄집니다.
상가 임대차계약은 대부분 입점하면서 인테리어 공사를 하는데 임대차계약이 종료됐을 때 원상복구 해줘야 합니다.
따라서 계약체결 당시 주의할 점은 원상복구의 범위에 대한 분쟁을 피하기 위해 인테리어 공사 전 현장 사진 등을 충분히 촬영한 후 보관해둘 필요가 있습니다.
내가 임대인인 경우 임대차계약 체결 전 현장 상태를 알 수 없다면 원상복구를 청구할 때 난해해질 수 있습니다. 내가 임차인인 경우 임대인이 내가 공사하지 않은 부분까지 책임지라고 억지를 부릴 때 반박할 수 있는 자료가 되기 때문입니다.
상가 임대차계약의 갱신
1. 5% 차임인상은 반드시 받아들여야 하는지?
상가 임대차에서 오해가 많은 부분이기도 하고 자주 질문을 받는 부분입니다. ‘상가건물 임대차보호법’과 시행령에서 보증금과 월 차임은 5% 한도에서 인상할 수 있다고 정합니다. 이를 근거로 많은 임대인이 임대차계약이 갱신될 때 월 차임 5%를 인상해 달라고 요구하곤 합니다.
그러나 임차인이 법 제10조 제1항에 따라 갱신요구권을 사용한 것이든, 제10조 제4항에 따라 묵시적으로 갱신된 것이든 임대차 조건은 ‘전과 동일’하게 적용됩니다. 따라서 원칙적으로 임차인은 임대인에 대해 차임 5%의 인상 요구를 받아들일 의무가 없습니다.
5% 제한 규정은 합의에 따라 차임을 인상하는 때에도 5%를 초과할 수 없다는 것일 뿐 임대인의 의사만으로 5%가 인상된다는 게 아닙니다.
따라서 임차인이라면 임대인의 요구를 당당하게 거절해도 됩니다. 임대인이라면 차임이 인상돼야 하는 제반 사정을 설명해서 잘 설득하는 게 중요합니다.
2. 갱신요구권 행사는 언제까지 해야 하는지?
법 제10조 제1항에서는 임차인의 갱신요구권을 규정합니다. 임차인이 갱신요구권을 행사하고 싶다면 반드시 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 사이에 임대인에 대한 의사표시로써 행사해야 합니다.
임대인에 관한 의사표시 방법은 전화통화(녹음 필수)나 문자메시지 발송, 내용증명 발송 등 방법은 다양합니다. 어떤 방법을 사용하든 근거만 확실하게 남겨두시면 됩니다. 전화통화로 갱신 의사를 전달했을 때 녹음이 필수라고 표시한 것도 근거자료가 필요하기 때문입니다.
3. 갱신을 원하지 않는데 갱신거절 기간을 놓친 경우는 어떻게 해야 하는지?
임대 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 특별한 의사표시를 하지 않으면 법 제10조 제4항에 따라 묵시적 갱신이 이뤄집니다. 내가 임차인이고 갱신을 원하지 않는데 위 기간을 놓치면 법에 따라 자동으로 갱신이 이뤄지기 때문에 곤란한 상황에 놓일 수 있습니다.
이 경우 임차인은 법 제10조 5항에 따라 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있습니다. 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지됩니다.
다만 통고일로부터 3개월분의 월 차임은 지급해야 하니 갱신을 원하지 않는 경우 계약 만료일로부터 넉넉하게 3~4개월 전에 갱신하지 않겠다는 취지의 통보를 해두는 게 바람직합니다.
4. 권리금 문제
상가임대차에서 가장 많이 문제되는 건 원상복구와 권리금 문제입니다. 특히 이 권리금에 관한 규정은 2016년에 신설됐고 대법원판결이 축적되는 상황으로 말씀드릴 내용이 많아 다음 호에 이어서 안내해드리도록 하겠습니다.
최근 환절기와 마스크 의무착용 해제가 겹치면서 감기가 기승을 부리고 있습니다. 소방가족 여러분 모두 건강하시길 기원하며 다음 달에 다시 찾아뵙도록 하겠습니다.
감사합니다.
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법무법인 어진_ 하동권
<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2023년 6월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>