초고층 건물의 피난계획

초고층 건물이란?

심재선 2009-05-25 21:40:15 주소복사

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Ⅰ. 초고층 건물

    초고층 건물의 확실한 정의는 없으나 보통 수 십층 이상의 빌딩을 초고층이라고 한다.

일반적으로 초고층은 높이가 폭에 비해 5배 이상의 건물을 뜻하지만 이 비율만 갖고 초고층 건물을 구분하기는 어렵다. 세계초고층학회(CTBUH)에서 발표하는 세계 100대 빌딩, 즉 약 50층 이상, 높이 220m 이상의 건물을 초고층 건물이라고도 한다.

Ⅱ. 초고층 건물의 특징

    ․ 교통과 도시 시설에 있어서 규모나 밀도의 경제성이 있어 효율적인 도시 건립 가능

    ․ 통근 교통을 위한 교통시설과 통근 시간이 절약 가능

    ․ 상하수도, 보도, 전선인입 등 해당 비용이 절약

    ․ 건물 내의 주 교통이 수직교통으로 되고 필요시 비용징수가 쉬움

    ․ 토지를 적절하게 이용하고 사람당 필요 면적이 적어지며 토지의 지가가 내려감

     세계 각 국가에서는 자국 경쟁력의 향상을 홍보하려는 노력을 기울이고 있다. 나라마다 그 특성은 다르겠지만 세계적으로 뛰어난 문화유산을 가지고 있는 나라가 아니라면  경제적 성장을 드러내기 위해 초고층 건물을 지으려고 한다. 이것은 초고층 건축물이 랜드마크로써 상징성을 가지며 우수한 관광자원이 될 수 있다는 이유에서 기인한다. 또한 건축물 자체뿐만 아니라 건축물에 관련된 자재, 공학기술 향상 등 그 파급효과 역시 무시할 수 없고, 인구과밀 해소의 대응책과 더불어 공개 공지의 증대, 녹지면적의 증가에  따른 환경적 영향, 토지 이용 효율의 극대화, 그리고 초고층 건물이 지어지는 도시의 이미지 제고에도 그 영향을 무시할 수 없기 때문이다.

Ⅲ. 초고층 건물의 문제점 및 활성화의 제약조건

 현재 우리나라에서 초고층 건축물이 활성화되기에는 여러 가지 제약조건이 있는데 이를 계획 및 설계, 환경 및 설비, 시공 및 재료, 구조 및 안전 등으로 분류하여 관련된 문제점을 살펴보면 다음과 같다.

⑴ 계획 및 설계

  ① 도시적 차원에서 주변환경과의 부조화

  ② 과밀화 및 과부화의 문제

     지나친 과밀화는 환경적인 문제, 특히 저층부에서 보행자 및 차량 동선이 교차할 경우  혼란이 가중되게

     된다.

  ③ 엘리베이터를 포함하는 코어부의 효율성 및 대수산정의 문제

  ④ 지하층의 활용 문제

⑵ 환경 및 설비

  ① 피난층 및 배연설비, 연돌효과 발생

     인구의 도시집중화와 초고층 건축물의 증가는 소방대상물의 고층화, 심층화 및 다양화  현상을 가속시킬 수

     있고 각종 재난, 재해에도 취약할 가능성을 내포하고 있기 때문에  방재관련 규정을 엄격하게 적용할 필요

     가 있다.

     초고층 건물의 경우 연돌효과, 풍압 등이 일반 건물에 비해 커져서 기존 제연설비의 신뢰성에 많은 의문이

     제기되고 있기 때문에 제도적 측면에서의 개선이 필요하다.

     배연설비에 있어서도 풍압으로 인한 배연구 개폐가 곤란하고 압력에 의해 화재 및 연기의 확산 등의 안정성

     문제가 발생할 수 있다.

  ② 결로현상 발생

     춥고 맑은 날 남측면은 태양일사에 의한 영향으로 상당하 양의 냉방부하가 요구되는  반면 북측면은 열손실

     이 커져 방위별 부하의 차이가 커짐에 따라 결로현상의 문제가 생길 수 있으므로 전체 냉난방 부하의 산정

     과 이에 따른 열원 및 공조계획에서 반드시 고려되어야 할 중요한 사항이다.

  ③ 건축물 에너지 절약기준

     초고층 건물은 에너지 소비정도와 패턴이 일반 건물과 다르며 초고츠 건물의 특성상  각종 설비 적용의

     제약들이 따르게 됨으로 현행 일반 건물을 대상으로 규정되어 있는 기준을 적용하는 것은 비합리적이다.

     따라서 초고층 건물에 적합한 에너지절약 및 설비가 시공될 수 있도록 해야 한다.

  ④ 피뢰 및 배연설비

⑶ 시공 및 재료

  실제로 100층 이상 초고층 건물에는 80MPa를 초과하는 초고강도 콘크리트와 같은 특수한 재료가 요구되는데 이런 재료에 대한 시방서가 제대로 존재하지 않기 때문에 신규로 개발해서 사용해야하는 문제가 있다

⑷ 구조 및 안전

  바람 자체의 영향뿐만 아니라, 재료의 발전을 통해 건축물을 경량화시킴으로서 풍하중에  의한 횡변위나 진도에 대한 민감도가 더 커지게 되었다. 따라서 풍직각 방향 성분이나 비틀림 성분의 증가가 현저하게 되므로 이에 대한 고려가 필요하다.

  

Ⅳ. 초고층 건물 관련 법규 및 관련 기준

 ⑴ 초고층 건축에 대한 관련 법 및 규정을 마련하고 정비할 필요가 있다. 엄격하게 말하면  국내에서는 현재 여러 관련 법규 상 초고층  건물은 지을 수 없는 상황이다. 그러다 보니  인허가 과정에서 불필요한 편법이 발생하

고, 기간이 장기화 되어 사회적 비용이 발생하고 있다. 또한 기존 건축법 등은 오래 전에 만들어진 것이어서 새로운 변화에 제대로 대처하지 못하는 부분도 많다. 특히 피난 방재 부분과 관련해서는 불필요한 규정이 많은 반

면에 정작 필요한 규정은 빠져 있는 경우도 있다.

  따라서 이번 기회에 초고층 건축 관련 규정 내지는 규칙 등을 제정해서 운영하는 방안이 필요하다. 관련 건축 법제에 대해서는 건축법을 모법으로 하고 별도의 부령(건교부 령)으로 관련 규정이나 규칙 등을 마련하는 것이 효과적이다. 예컨대 공동주택의 경우 우선 적용되는 법령은 주택법이고, 구체적인 기술적 기준은 주택건설기준등에관한규정과 주택건설기준등에관한규칙에서 정하고  있는 것과 같은 체제로 갈 수 있을 것이다.

  한편 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서도 초고층 관련 규정을 두는 것이 필요하다. 예컨대 초고층 및 복합건축물과 관련된 용도 지역지구제, 또는 초고층 건축을 위한 지구 단위계획 등이 대표적인 경우다.

  현재 초고층 건축과 관련해서 활용될 수 있는 조항은 도시설계지구안의 특별설계구역의  지정(령109조), 특별개발사업구역  안에서의 계획적 개발(령110조) 등의 법제다.

    ■ 제109조 (도시설계지구안의 특별설계구역 지정)

      ① 법 제62조제1항의 규정에 의한 도시 설계 작성자는 도시설계의 개발방향에 부합되는 경우로서 다음

          각 호의 1에 해당하는  경우에는 당해 지역을 특별설계구역으로 지정 할 수 있다.

      1. 공공사업의 시행을 위하여 필요한 경우

      2. 1필지의 토지의 면적이 1만 제곱미터이상인 경우로서 대형건축물의 건축이 필요한 경우

      3. 2필지이상의 토지면적의 합계가 1만5천 제곱미터이상으로서 당해 대지의 소유자가 1인이거나 2인 이상

         의 소유자가 공동개발을  합의한 경우

      ② 제105조 내지 제108조의 규정은 제1항의 규정에 의한 특별설계구역의 지정절차  및 작성 기준 등에 관하

          여 이를 준용한다.

    ■ 제110조 (공동주차장등의 설치)①도시설계지구안에서는 원활한 교통소통을 위하여 건축물부설주차장을

       주차장법시행령 제7조의  규정에 불구하고 도로로 구획된 지역안의 당해 건축물의 대지밖에 단독 또는

       공동으로 설치할 수 있다.

 ⑵ 초고층 건물의 입지와 관련해서는 입체도시계획 차원에서 서울시 전체에 대한 높이 마스터플랜을 세워서 초고층 입지에 대한 가이드라인을 정해야 한다. 왜냐 하면 초고층 건물이 여기 저기 우후죽순 격으로 입지하게 되면 도시경관은 물론이고 도시맥락을 크게 훼손할 수 있기 때문이다. 또한 서울시는 전통과 현대가 공존하는 도시임을 감안해서 도시의 정체성을 훼손하지 않는 범위 안에서 제한적으로 초고층의 입지를 허용해야 한다.

   예컨대 도시기반시설이 잘 갖추어져 있어서 추가적인 시설 공급이 없이도 개발이 가능한 곳, 주변지역의 상황이 초고층 건축과 조화를 이루는 곳, 산지나 구릉지가 많아서 자연 경관과 상충되는 곳이거나 역사문화적인 자원과 상충되지 않는 곳 등이 우선적인  고려 대상이 될 수 있다. 또한 초고층 건축은 단일 개별 건물단위로 개발하기 보다는 지구 단위로 계획적인 개발을 유도할 필요가  있다. 필지 단위로 초고층의 입지여부를 판단 하기 보다는 적어도 지구단위 또는 지역단위로 묶어서 검토할 필요가 있다.

    이를 위해서는 가칭 초고층 입체도시계획 높이 마스터플랜을 수립할 필요가 있다.

 ⑶ 초고층 빌딩의 용도와 관련해서는 원칙적으로 복합화를 통한 자족적인 수직도시의 개념으로 접근하는 것이 필요하다. 주거전용이나 비주거전용 보다는 복합용도로 개발하는 것이 바람직하다. 시장수요를 감안할 때 오피스와 호텔 등 상업용도 만을 가지고는 사업성을 맞출 수가 없기 때문에 주거용도를 도입할 수 있도록 허용하는 것도 필요하다. 그러나 용도 간의 비율과 기능적으로 상충되는 부분에 대해서는 좀 더 구체적인 검토가 필요한 부분이다. 특히 시장에서는 주거용도에 대해서도 세분화 되어 가는 추세에 있기 때문에 이를 면밀하게 검토하여 가이드라인 또는 관련 기준에 반영할 필요가 있다.

 

[관련기사]          초고층 건물 규제 사라진다     국토해양부, 5일부터 초고층 주택.호텔 복합건축 허용     뚝섬, 상암동 랜드마크 건립 호재로 작용할 듯          그동안 법적 규제로 발목이 잡혔던 국내 초고층 빌딩 건설이   관련법 개정으로 탄력을 받을 전망이다.    국토 해양부는 5일부터 경제자유구역 및 재정비촉진지구.관광   특구.행정특구 등에 지어지는 초고층 건물에 대해 주택과 호텔   등 복합용도의 건축을 허용하는 ‘주택건설기준등에 관한 규정’   을 개정해 공포․시행 한다고 밝혔다.    이번 개정은 지난 3월 24일 국토해양부의 업무보고시 보고된   사항으로 경제자유구역 등에 건립되는 초고층 건축물의 경우   주택과 숙박시설.위락시설.공연장 등의 복합건축이 가능해졌다   는 것이다.     특히 현재 주택과 주택외 시설을 동일건축물에 복합건설하는   경우 출입구 및 계단, 승강기를 별도로 분리토록했으나 초고층   건물에 숙박시설, 공연장을 복합적으로 건설하는 경우 구조분리   규정을 예외로 인정할 수 있도록 했다.    허용지역은 경제자유특구 및 재정비촉진지구, 관광특구,   행정중심복합도시 등 광역 계획관리가 가능한 지역으로 그동안   랜드마크 건립을 적극 추진해왔던  서울 성동구 뚝섬 랜드마크,   상암 DMC 랜드마크 등이 대표적이다.    다만, 주거안전과 환경보호를 위해 공장․위험물 저장 및 처리시  설은 제외되고, 위락시    설은 주택과 구조가 분리돼 주거환경 보  호에 지장이 없다고 사업계획승인권자가 인정하 는 경우만 허용  토록했다.  이번 개정으로 인천(송도)경제자유구역안의 151층 ‘인천타워’는  주택과 숙박시설이 함     께 건설되는 첫 사례가 될 것이며 향후  특별건축구역.재정비촉진지구 등으로 지정된 곳에도 이 같은  초고층 복합건물의 건축이 활발해져 투자 유치 및 경제 활성화에  크게 기여할 것으로 내다보고 있다. 한강타임즈 2008.06.04자 안상민 기자

 

 

 ⑷ 초고층 건축과 관련해서 요소기술을 개발하고 상용화하는 제도적 지원이 필요하다. 초고층 건축은 디자인은 물론이고 구조해석, 공법, 재료, 설비 등 건축비 측면에서 고비용 구조를 띠고 있다. 특히 지진, 바람 등 재해에 안전한 구조를 만들어 내는 데에도 비용이 많이 들어가고 일반 건축에 비해서 열 환경, 빛 환경, 음 환경 등의 처리비용도 높다.   따라서 초고층 건축의 사업성을 확보하기 위해서는 고강도, 소재경량화 등의 첨단 기술과 기법의 개발도 중요하지만 이에 못지않게 공법, 설비, 재료 등에서의 저비용 기술 개발이 뒷받침되어야 하고, 이를 위한 공적 지원이 필요하다. 특히 초고층 빌딩은 관련 산업에 미치는 파급효과가 크기 때문에 관련산업의 국제 경쟁력 차원에서 공적인 지원이 요구된다.

 

Ⅴ. 우리나라 초고층 건물 현황

 

현재 국내에서 추진되거나 검토 중인 100층 이상 초고층 빌딩만 모두 10여곳에 달한다.

  대표적으로 서울 용산 국제업무지구 드림타워, 상암 DMC(디지털미디어시티) 랜드마크타워, 잠실 제2롯데월드를 비롯해 송도 인천타워, 부산 롯데월드 등이 손꼽힌다. 서울시에서 추진되는 사업 중 핵심은 상암 랜드마크타워, 용산 드림타워, 잠실 제2롯데월드다.

 

 ⑴ 서울 상암 DMC 랜드마크타워

  서울 상암 DMC 랜드마크타워는 지하9층, 지상133층, 높이 640m (꼭대기 방송용  첨탑 안테나 100m 포함) 규모로 들어선다. 높이로만 따지면 국내 최고다.

   그만큼 관심이 쏠렸던 상암 DMC 랜드마크타워 입찰은 ‘서울랜드마크’와 ‘글로벌랜드마크’ 컨소시엄의 2파전으로 진행되다 결국 서울  랜드마크의 승리로 끝났다.

   서울랜드마크컨소시엄에는 최대 출자회사인 한국교직원공제회(지분20%)를 비롯해 우리은행, 산업은행, 기업은행, 하나은행, 농협이 30%의 지분을 갖고 재무적 투자자로 들어와 있다. 건설사는 대우건설, 대림산업, 두산건설, 동부건설, 쌍용건설, 경남 기업, 태영 건설, 한진중공업, 삼환기업, 한일건설 등 10곳이 참여한다.

   사업비만 무려 3조~4조원에 이를 전망이다.

 ⑵ 100층 이상 건축물만 10여곳 추진

    112층, 555m 높이의 잠실 제2롯데월드는 사업자까지 확정돼 순항하고 있는 상암 랜드마크타워와 달리 개발 여부를 두고 무려 14년째 공방이 이어지고 있다. 주민들 반발도 거의 없고 서울시도 긍정적이지만 문제는 국방부의 반대에 있다. 공군이 사용하는 서울공항으로 가는 길목이라 고도제한 규제에 걸린다는 입장이다. 공군이 동의하는 최고높이는 서울 공항을 이용하는 항공기의 기계비행 접근보호구역인 고도  203m다.

   군 관계자는 “제2롯데월드 건설이 추진될 경우 서울공항은 사실상 무용지물이 될 것이 뻔하다”며 “이명박 대통령이 친기업 정책을 추진한다고 해도 국가 안보가 먼저 아니냐”며 반대 입장을 내비치고 있다.

   롯데 측 역시 입장을 굽히지 않고 있다. 지난해 7월에는 롯데 측의 건축안을 승인한  서울시와 이를 사실상 불허한 군의 의견이 충돌하는 사태까지 벌어졌다. 결국 국무조정실의 행정협의조정위원회가 군의 입장을 수용해 신축 불허방침을 결정하자 ‘건설 무산’으로 결론을 짓는 듯 보였다. 하지만 롯데는 포기하지 않았다. 행정협의조정위원회  결정에 불복해 지난해 12월 헌법재판소에 소송을 제기했다. 급기야 지난 4월 30일에는 5~11층 규모의 부대시설 건축에서만 사실상 ‘조건부 허가’를 받았다.

   롯데의 의지가 워낙 강해서인지 군도 최근 입장이 달라졌다. 지난 5월 19일 “건축허가를 다각도로 검토하고 있다”며 기존 입장을 뒤집는 뉘앙스를 풍기기도 했다. 이명박  대통령이 앞선 지난 4월 ‘제2롯데월드 건립의 허용을 검토하라’는 취지의 발언을 한 이후 상황이 급변한 것으로 알려졌다.

   그러나 성남 시민들이 거센 반발을 보이고 있다. 전체 100만 시민 중 56만 시민이  성남비행장으로 인해 고도제한의 영향을 받고 있는 성남시의 입장으로선 1개 건축물의 건축을 위해 성남비행장 활주로를 검토한다는 것 자체가 이해가 힘든 부분이기 때문이다. 성남 본 시가지 주민들은 정부가 56만이라는 주민들의 삶의 질 향상보다는 특정업체의 사업성을 위해 ‘특혜’와 ‘편의’를 봐주고 있다는 것이다.

 특히, 성남비행장 활주로 변경시 고도제한 구역(5.6구역) 설정을 변경하는 문제가 발생해 성남시의 재개발. 재건축 사업에 막대한 지장을 초래하게 된다.  현재도 고도제한 규제로 재개발. 재건축 사업이 어려운 성남시의 입장에서 성남비행장 활주로 변경으로 인해 제기되는 문제는 사업 자체가 전부 원점으로 회귀될 수도 있어 상당한 혼란이 야기될 수 있다.

 

⑶ 서울 최고 유망투자처로 급부상하고 있는 용산

   용산역 일대 국제업무지구에 2016년까지 150층, 620m 높이의 랜드마크타워가 올라간다. 용산 국제업무지구 개발사업은 규모만  28조원에 달한다. 코레일의 철도청 부지와 서부이촌동을 합쳐 약 56만 6800㎡(약17만 1700평)의 부지위에 조성되는 복합단지다.

  ⑷ 송도.부산에도 초고층 빌딩 경쟁

   서울에서만 초고층 빌딩 경쟁이 붙었다고 생각하면 큰 오산이다. 송도, 부산 등에서도 초고층 빌딩 건축이 줄줄이 예정되어 있다.

  먼저 송도에 들어서는 151층, 610m 높이의 인천타워가 올 하반기 착공될 전망이다. 인천경제자유구역청 관계자는 “2013년 말 건물 외관을 완성하고 2014년 내부 인테리어까지 마무리 지을 예정”이라고 전했다. 인천타워에는 업무시설과 호텔, 주거시설, 상가  등이 들어설 예정이다.

 

   서울, 수도권을 벗어나면 멀리 부산에도 100층 이상 건물이 들어선다. 롯데그룹과  솔로몬그룹, 청안건설컨소시엄 3곳이 100층이상  건물 올리기 경쟁에 나섰다.

   서울에서 제2롯데월드를 추진 중인 롯데그룹이 부산에서도 스타트를 끊었다. 95년 부산롯데월드를 추진할 당시 높이는 102층이었다.

  부산롯데월드는 이렇다 할 경쟁자  없이 부산 최고 랜드마크빌딩으로 자리매김한 상태였다. 그러다 2006년 갑자기 도전자가 나타났다. 솔로몬그룹이 해운대 센텀시티에 103층짜리 ‘WBC 솔로몬타워‘를 짓기로 결정했다. 딱 1층 차이로 높이 경쟁에서 밀린 셈이다.  그러자 롯데는 지난해 초 설계변경을 통해 높이를 464m에서 510.1m로 올렸다. 층수도 5층 올린 107층으로 정했다. 솔로몬그룹도 가만 있지 않았다. 지난해 3월 솔로몬타워 층수를 108층으로 바꿔 건축 심의를 신청해 지난 2월 시 허가를 받았다.

   부산롯데월드의 굴욕은 여기서 그치지 않는다. 층수 경쟁과 더불어 지난해 높이에서도  다른 경쟁자에 밀렸다. 청안건설컨소시엄이  지난해 해운대 중동 극동호텔 옆에 지상  117층(511m) 해운대관광리조트 ‘트리플 스퀘어’ 건립을 발표했기 때문이다.  결국 롯데그룹은 부산롯데월드 주 건물 층수를 기존에 설계한 107층에서 120층 이상으로 바꾸는 설계변경을 추진하고 있다. 건물 높이는 종전 설계대로 510m를 유지하고  각 층 높이만 조정해 층수를 늘리려 하는 것이다. 이 밖에 북항 재개발 지역과 부산.진해 경제자유구역 명지지구에도 100층 이상 건축물 신축이 검토 중이다. 부산시 측은 “2010년”대에는 부산이 미국 뉴욕과 시카고, 두바이 못지않은 세계 최고 초고층 건물을 보유한 도시가 될 것“이라고 밝혔다.

 

 

 

 

 

※  출처 ※

⑴ 초초고층 건물의 건설계획 현황 / 조성환 / 에너지관리공단

⑵ 초고층 건축 동향과 친환경성 / 신성우 / 한양대학교 건축학부 교수

⑶ 국내 초고층 주상복합건물의 문제점 및 개선방안 / 박찬수, 김창교

⑷ 초고층 건축물의 특성을 고려한 제도개선 방향 / 강부성

⑸ 우리나라 초고층 건물 현황 / 김경민 기자 / 매일경제 2008.06.11

⑹ 서울시, ‘초고층 건축에 대비한 도시계획적 대응방안’ 마련 / 부동산써브 2007.06.13

⑺ 송도국제도시 초고층빌딩 일부 일반 아파트로 분양 / 신치영 기자/ 동아일보2007.08.01