[알쓸법식] 임대차계약 갱신과 계약종료 시 주의사항

안녕하세요. 법무법인 어진의 부동산 전문변호사 하동권 변호사입니다. 지난 호에서는 임대차계약을 체결하면 안 되는 집에 대해 살펴봤습니다. 이번 호에서는 임대차계약을 갱신하고 싶을 때, 임대차계약이 종료됐을 때 알아두셔야 할 점을 짚어보도록 하겠습니다.

 

임대차계약의 갱신

과거엔 ‘주택임대차보호법’에 주택임대차계약에 대한 임차인의 갱신요구권 규정이 존재하지 않았습니다. 따라서 2년의 임대차계약 기간이 만료됐을 때 임대인이 마음대로 보증금을 올릴 수 있었고 그 보증금을 감당할 수 없으면 임차인은 나가는 수밖에 없었습니다. 

 

그러나 2020년 7월 31일 자 개정에 따라 제6조의 3으로 임차인의 갱신요구권 규정이 신설됐습니다. 이로 인해 주택임차인도 상가임차인처럼 기존 임대차계약에 대한 갱신을 요구할 수 있게 됐습니다. 

 

또 임대차계약에 대한 묵시적 갱신규정은 기존부터 존재했기 때문에 임대인과 임차인이 서로 아무런 이의를 하지 않으면 자동으로 임대차계약이 갱신됩니다. 

 

다만 ‘갱신요구권 행사에 따른 갱신’과 ‘묵시적 갱신’은 그 요건과 효과가 조금 다르므로 알아둘 필요가 있습니다. 

 

1. 갱신요구권 행사에 따른 갱신

ㆍ행사 기간: 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 행사

ㆍ효과: 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신(기간, 월 차임, 보증금 등 동일)

ㆍ특이사항: 단 1회에 한해 행사 가능

ㆍ중도해지: 가능(임대인에게 해지통보 후 3개월이 지나면 해지효과 발생)

ㆍ방법: 임대인에 대한 의사표시(문자메시지, 내용증명, 통화녹음 다 가능)

 

2. 묵시적 갱신

ㆍ행사 기간: 없음. 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인과 임차인이 계약조건 변경을 요구하거나 갱신거절 등을 하지 않으면 자동으로 갱신됨.

ㆍ효과: 월 차임과 보증금은 전 임대차와 동일하나 기간은 2년으로 한정됨.

ㆍ특이사항: 갱신횟수 제한 없음.

ㆍ중도해지: 가능(임대인에게 해지통보 후 3개월이 지나면 해지효과 발생)

 

임차인 입장에서 장기간 거주하고 싶다면 단 1회만 행사할 수 있는 갱신요구권을 사용하기보다는 묵시적 갱신이 되길 희망할 겁니다.

 

그러나 만약 임대인이 새로운 임차인을 들이고 싶은 상황이라면 임대차계약 만료일로부터 2개월이 되기 하루 전에 갱신을 거절하겠다고 통보한 후 그대로 연락이 두절돼 버릴 수 있습니다.

 

내용증명을 보내려 해도 최소 하루는 시간이 걸리고, 임대인 집에 사람이 없으면 우편이 도달할 수도 없을 겁니다. 전화는 받지 않고 문자메시지도 보지 않을 겁니다(문자는 수신된 때 의사표시가 도달한 것으로 추정하지만 임대인이 휴대전화 분실신고를 해버리면 방법이 없습니다). 

 

따라서 안전하게 갱신을 희망하시는 경우라면 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이 넉넉하게 종료일부터 3~4개월 전에 갱신을 희망한다는 통보를 해두시는 편이 안전합니다.

 

임대차계약이 종료됐을 때의 주의사항

최근 깡통전세 등의 문제로 임대차계약이 종료됐지만 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 많습니다. 특히 2021년 무렵 부동산 시세가 폭등할 때 고가에 전세 계약을 체결했다가 부동산 거품이 꺼지면서 집 가격이 전세금보다 낮아지는 등의 문제로 인해 임대인이 보증금반환에 곤란을 겪기도 합니다. 

 

이처럼 임대차계약이 종료됐는데도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우 임차인의 대응방법은 크게 두 가지로 나뉠 수 있습니다. 

 

1. 보증금을 돌려줄 때까지 그냥 살기

임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 적법하게 임대목적물에서 거주할 권리가 있습니다. 그러나 대부분은 이사계획이 이미 잡혀있기 때문에 홀로 거주하시는 분이 아닌 이상 이 방법을 택하긴 어려울 겁니다. 특히 보증금이 거액인데 부동산 시세가 떨어지고 있는 경우 다른 방법을 찾는 게 좋습니다. 

 

2. 임차권등기명령 신청, 보증금반환 청구하며 이사하기

위와 같은 이유로 보증금을 돌려받지 못하는 경우 대부분 이 방법을 택하시는데 반드시 주의해야 점이 있습니다. 

 

임대차계약 후 전입신고나 확정일자를 받으셨다면 그 집에 대해선 확정일자 이후에 설정된 근저당, 압류 등에 대해 내가 우선권을 가집니다(우선변제권이라고 합니다).

 

그런데 이 우선변제권은 전입신고가 유지되고 있어야 하므로 이사 등의 문제로 임대차계약 종료 후 다른 곳으로 전출해 버리면 우선변제권이 즉시 소멸합니다. 

 

이런 사태를 막기 위한 게 임차권등기명령입니다. 임차권등기가 이뤄지면 전출하더라도 내가 처음 전입신고ㆍ확정일자를 한때로 우선권이 유지됩니다.

 

다만 임차권등기신청을 했다고 바로 전출해도 되는 건 아닙니다. 임차권등기신청에 대한 법원의 결정이 있고 난 뒤 등기부에 임차권등기가 이뤄졌다는 표시까지 확인하신 후에 전출해야 합니다. 

 

또 임차인은 임대인에 대해 보증금반환 판결을 받아야만 임대인 소유의 건물(임대목적물)에 강제경매신청을 한 후 그 집이 경매로 팔렸을 때 경락대금으로부터 보증금을 배당받을 수 있습니다. 따라서 보증금반환 청구 소송도 병행하시는 게 바람직합니다. 

 

이번 호에서 안내해드린 내용은 임대차에 관한 기본적이긴 하지만 자칫 실수하게 되면 치명적인 손해를 볼 수 있어 숙지하시길 바라는 마음으로 소개해드렸습니다. 

 

소방가족 여러분 모두 법률분쟁 없는 행복한 주거생활이 되시길 기원합니다. 

감사합니다. 

 

 

 

법무법인 어진_ 하동권

 

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2023년 5월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>